Gayrimenkul ETF’leri ile de yurtdışı emlak piyasalarına yatırım yapabileceğimizi geçen haftadaki yazımda belirtmiştim. Bu hafta bu konuyla ilgili yaptığım kısa incelemenin sonucunu sizlerle paylaşacağım. Yani piyasa büyüklüğüne göre en büyük 5 gayrimenkul ETF‘sini sizlere tanıtacağım. Bu ETF’ler ABD emlak piyasasına yatırım yapıyor. Küresel düzeyde emlak piyasasına yatırım yapan ETF’ler de var. Ancak, getirileri biraz daha kısıtlı gibi. O yüzden coğrafi olarak ABD emlak piyasasına odaklandım. Bakalım elimizdeki seçenekler nelermiş?
Piyasa büyüklüklerine göre gayrimenkul ETF’leri
Aşağıdaki tabloda ETF Database‘de yer alan ve ABD piyasasına yatırım yapan 28 gayrimenkul ETF’si arasından piyasa büyüklüğü açısından en büyük 5 ETF’yi görebilirsiniz. Bu tabloya göre 37,7 milyar dolarlık büyüklükle Vanguard RealEstate Index Fund (VNQ) başı çekiyor. Portföyünde 174 adet REIT barındırıyor. Onu 6,5 milyar dolarlık büyüklükle iShares U.S. Real Estate ETF (IYR) takip ediyor. Bu ETF’inde portföyünde de 82 adet REIT yer alıyor. Bu arada yılbaşından bu yana tablodaki tüm ETF’ler dolar bazında %15-%16 getiri oranına ulaşmış. 🙂 Anlaşılan ABD’de emlak sektöründe işler yatırımcılar açısından yolunda gidiyor.
Kaynak: ETF Database
Getiri oranları
Şimdi toplam getiri oranlarına bakalım. Aşağıdaki tablodan görebileceğiniz üzere 5 yıllık toplam getiri oranları %24 ile %59 arasında arasında değişiyor. En iyi performansı Real Estate Select Sector SPDR Fund (XLRE) sergilemiş. En kötü performansı ise Schwab US REIT ETF (SCHH) sergilemiş görünüyor. Son bir yıllık performanslarının ise birbirlerine yakın olduğunu da ekleyelim. Ayrıca, 5 yıllık toplam %50’lik bir getiri oranı yıllık ortalama %8’in biraz üzerinde getiri oranı ima eder. Bu getirinin mevcut Hazine Eurobondları’nın getirilerine eşdeğer ve hatta daha iyi bir oran olduğunu belirtmek istiyorum.
Kaynak: ETF Database
Masraf oranları
Geldik en önemli kaleme. Yani masraf oranı yada yönetim giderine. En düşük masraflı gayrimenkul ETF’si %0,07 ile SCHH iken en yüksek gider kalemi %0,42 ile IYR‘de gözüküyor. VNQ ve XLRE ise %0,12 ile makul sayılabilecek bir masraf oranına sahipler. iShares Cohen&Steers REIT ETF (ICF) ise %0,34 ile listedeki en maliyetli ikinci seçenek olarak ortaya çıkıyor.
Kaynak: ETF Database
Kar payı oranları
Gayrimenkul yatırımının esas olarak portföyün çeşitlendirilmesi ve portföyün nakit akışını artırma amaçlarına hizmet edeceğini daha önce bahsetmiştim. Bu kapsamda incelediğimiz ETF’ler ne kadar kar payı dağıtmışlar bir göz atalım. Aşağıdaki tablodan görebileceğiniz üzere dağıtılan kar payı oranları %2,1 ile %3,29 arasında değişiyor. ABD hazine tahvillerine göre daha yüksek bir nakit akışı sağladıkları söylenebilir.
Kaynak: ETF Database
Regresyon analizi
Bildiğiniz gibi tarihsel fiyat verilerini kullanarak regresyon analizi yapıyorum. Bu analiz ile trendin yönü ve eğimini belirlerken, mevcut fiyat düzeyinin uzun dönem trendine göre ne noktada bulunduğunu tespit edip, beklenen kar hesabı da yapılabiliyor. Bu tekniği, Regresyon Analizi – Veri Toplama ve Otokar örneği üzerinden Regresyon Analizi – Uygulama ve Yorumlama yazılarımda ayrıntılı olarak anlatmıştım. Yeni okuyucularım dilerlerse ayrıntılı bilgi için bu yazılara göz atabilir. Bu tekniği gayrimenkul ETF’leri özelinde de kullandım.
Veri kaynağı
Analiz için ayarlanmış kapanış fiyat verilerini Yahoo Finance‘dan elde ettim. Cari fiyatları enflasyondan arındırma işlemi için kullandığım ABD tüketici fiyatları endeksine ilişkin verileri de Federal Reserve Bank of St. Louis Economic Research (FRED) veri tabanından elde ettim. Yani fiyatlar 2021 Mart ayı bazında dolar cinsinden.
VNQ
Aşağıdaki grafikte gördünüz koyu renkli kırmızı çizgi tahmin ettiğimiz regresyon doğrusunu, dalgalanan koyu mavi çizgi gözlemleri ve kesikli çizgiler ise 1, 2 ve 3 standart sapmaları gösteriyor. Bu grafik yardımıyla bir bakışta mevcut fiyatın tarihi değerlerine göre ucuz mu pahalı mı olduğunu görebiliyoruz. Buna göre VNQ’da fiyat uzun dönem beklenen değerinin bir standart sapma üzerinde gözüküyor. Veri seti kapsamında daha önce bir kez iki standart sapma üzeri görülmüş.
IYR
IYR’de de benzer bir tablo görüyoruz. Yani, fiyat uzun dönem beklenen değerinin bir standart sapma üzerinde gözüküyor. Bununla birlikte, veri seti kapsamında daha önce bir kez uzun dönem ortalamasının üç standart sapma üzeri görülmüş.
SCHH
SCHH’de durum biraz daha farklı olduğu söylenebilir. Zira bu ETF’nin fiyatı uzun dönem ortalama değerine henüz yakınsamış gibi gözüküyor. Yukarıda da son 5 yıllık toplam getiri oranının diğerlerine göre düşük olduğunu söylemiştim. Anlaşılan 2020 Mart ayında fiyat uzun dönem ortalama değerinin üç standart sapma altına sert bir şekilde düşmüş…
XLRE
Regresyon analizi kapsamındaki en pahalı ETF, XLRE gibi gözüküyor. Zira veri setinin kapsadığı dönem içinde en yüksek değerine ulaşmış gözüküyor. Aşağıdaki grafikten gördüğünüz üzere fiyat uzun dönem ortalamasının iki standart sapmasının da üzerinde.
ICF
ICF’nin mevcut fiyat düzeyi uzun dönem trend değerinin bir standart sapma üzerinde gözüküyor. Yani VNQ ve IYR ile hemen hemen aynı düzeyde.
Sonuç
Gayrimenkul ETF’leri ile ABD emlak piyasasına yatırım yapmak kötü bir fikir gibi gözükmüyor. Bu varlıkların geçtiğimiz yıllarda yıllık ortalama %8 getiri ve iyi sayılabilecek bir nakit akışı sağladıkları anlaşılıyor. Tabi geçmiş performansın gelecekte de öyle olacağını söyleyemeyiz. Peki yatırımcı olarak bu ETF’lerin hangisini seçerdim? Sanırım VNQ. Çünkü masraf oranı makul, toplam getiri oranı iyi ve kar payı oranı da yüksek gözüküyor. Siz ne dersiniz? Siz olsanız hangisini tercih ederdiniz?
Bir sonraki yazıda görüşmek üzere sağlıcakla kalın.
Copyright secured by Digiprove © 2021 Pintidegiltutumluyum
Regresyon analizini nasil yaptiginizi ogrenmek isterdim.
Selamlar.
Aşağıdaki yazılarımda detaylı olarak anlatmıştım Murat Bey. Bu yazılara göz atmanız faydalı olabilir. Selamlar.
Regresyon Analizi – Veri Toplama
Regresyon Analizi – Uygulama ve Yorumlama
Merhaba Bay Tutumlu,
Öncelikle sizi uzun zamandır takip ettiğimi ve bizim gibi finansal özgürlüğünün peşinde koşan bilinçli kesim için bu alanda yaptığınız çalışmaların değerini bildiğimizi ve takdirlerimizi belirtmek isterim.
Birkaç yıllık yabancı cins tahvil tecrübenden sonra yanına tam da belirttiğiniz gibi riskimi bölmek için akın zamanda yurtdışı borsalarda ilk adımımı attım.
EFT’lere göz attım, bir iki alım yaptım. Yanlarında da REIT içeren bir ETF atmaya çalışıyordum ki yazınız ilaç gibi geldi 🙂
SCHH gibi uzun dönem standart sapmasına ulaşamamış bir EFT varken niçin üzerinde olan birini seçtiniz merak ettim?
Merhaba Selçuk Bey;
İlginiz ve güzel sözleriniz için çok teşekkür ederim. 🙂 Öğrendiklerimi sizlerle paylaşıyorum ve sizlerle birlikte de yeni şeyler öğreniyorum. Sorunuzla ilgili olarak SCHH’nin geçmiş toplam getirisi epey düşük. Fiyatı yakın geçmişte diğerlerinde görülmediği kadar hızlı düşmüş. Bu da toplam getiriyi azaltmış. Düşüşün sebebini araştırmak lazım alımdan önce. Ayrıca, kar payı dağıtım oranı da orta karar. Bu nedenle seçmedim. Selamlar.
etf ile abd’de gayrimenkul yatırımını daha dün bir başka bir kaynakta, şans eseri görmüşken… şimdi de şans eseri sitenizi keşfedip bu yazınızı okumak.
ilginç…
kıymetli bilgiler… teşekkürler.
Merhaba Emre Bey;
REIT ve REIT ETF’leri ABD gibi yerlerde yatırımcıların oldukça aşina oldukları birer yatırım aracı. Selamlar;
Bu güzel finansal özgürlük blogu icin cok tesekkur ederim. Türkce olarak daha iyisi değil yanına yaklasabileni bile gormedim. Çok kaliteli bir iş.
Soruma gelince yukarıda belirtilen tum estate EFT ler guvenli yatırım gibi gozukmedi bana, grafiklerine bakınca yanlış yerden alırsanız 2-3 yıl bekletebilir maliyete gelmesi.
Siz bunları eurobond riskini azaltmak için alacaktınız gibi hatırlıyorum. Sanki bunlar riskli varlıklar aynı sey değil gibi. Atladığım bir yer olabilir mi ?.
İltifatınız için çok teşekkür ederim Selçuk Bey. Gayrimenkul ETF’lerini bir alternatif olarak yazdım. Ancak, henüz kendi portföyüme katmadım. Belki ileride gerek görürsem katarım. Piyasa zamanlaması yapmak bence çok zor. Tüm varlık fiyatları için geçerli bu. Örneğin, S&P 500’de yıllardır tarihi yüksek seviyede ama henüz düşüş görmedik. Ne zaman düşeceğini bilmek mümkün değil. Selamlar.
Hocam bloğunuzdan çok yararlanıyorum emekleriniz için teşekkürler. Reit yatırımı için oluşabilecek risklerden biri sizin bahsettiğiniz gibi enflasyonun artması ve konuta olan talebin düşmesi sonucunda oluşabilecek zarar. İçinde bulunduğumuz süreçte çoğu ekonomist ABD’de enflasyon oluşabilir diye yorum yapmakta. Bu süreçte siz Reit yatırımı bu bakımdan nasıl değerlendiriyorsunuz.
Merhaba Orhun Bey;
ABD’de kalıcı ve yüksek enflasyon oluşursa çok değişir yatırımcılar için. Örneğin, FED yüksek enflasyonu kontrol altına almak için politika faizini artırabilir. Dolayısıyla dünyada büyüme yavaşlar ve şirket karları olumsuz etkilenir. Tahvillerin getirileri artar, fiyatları düşer. Altın enflasyonla birlikte önce artar daha sonra yüksek reel faiz karşısında değeri düşebilir. Gayrimenkul fiyatları ise enflasyonu geriden takip eder. Ancak, kira getirileri enflasyona daha çabuk uyum sağlar. Tabi yükselen reel faiz oranı da konut satışlarını olumsuz etkileyebilir. Olayların nasıl seyredeceği para politikasını (FED) ve maliye politikasını (Hazine) belirleyenlerin tercihlerine bağlı büyük ölçüde. O yüzden tahmin etmek zor. 🙂
Merhaba. Sitenizi yeni kesfettim ve tam da ABD gayrimenkul piyasası ile ilgili araştırmalar yaparken ilaç gibi geldi. Yazınızın üzerinden nerdeyse 1.5 yıl gecmiş. Bazı varsayımlar artık gercekleşmiş bile. Benim merak ettiğim konu ise regresyon analizinizle ilgili. Grafiklerinizden gördüğüm üzere VNQ ETF fiyatı şu sıralarda 3.standart sapmanın da altına gelmiş durumda. Bu durumda nasıl yorumlamamız gerekir. Artık buralardan dönüş mü beklemeliyiz? Ya da tarihsel olarak daha önce görülmemis bir sapma mı göreceğiz?. FED enflasyon konusunda daha yolu yarılamadı bile. Böyle düşünürsek ikinci şık gercekleşecek gibi görünüyor. Sizin fikriniz nedir? Teşekkür ediyor ve çalışmalarınızda kolaylıklar diliyorum.
Merhaba Rukiye Hanım;
Bloğu beğenmenize sevindim. Bu ara İngilizce blog işine de (www.breakingthetreadmill.com) girdiğim için yazı miktarı seyreldi. Sorunuza gelince gelecek geçmişten farklı olabilir. Son bir yılda da bir rejim değişikliği oldu. Son 40 yılın aksine enflasyon artıyor ve FED’te agresif bir şekilde faiz artırıyor. İpotekli konut kredisi tahvillerini de artık piyasadan almıyor. İpotekli konut kredisi faizleri de doğal olarak çok arttı. Bu nedenle, ABD’de konut fiyatları kelimenin gerçek anlamıyla düşmeye başladı çünkü talep çökmeye başladı. O yüzden VNQ’nun fiyatı daha da düşebilir. Ortalamasına kısa süre içerisinde döneceğini garantisini kimse veremez. Regresyon analizi güzel bir teknik. Ama tek başına yatırım kararını vermek için kullanmak sağduyulu olmaz. Hele tarihsel fiyat dinamiği değiştiyse. Selamlar.