Yurtdışı Gayrimenkul Yatırımı Nasıl Yapabilirim?

Yurtdışı gayrimenkul yatırımı yapmanın aslında çok zor olmadığını söylersem ne düşünürsünüz? Hatta görece küçük tasarruflarınızla bilgisayar başından dünyanın dört bir tarafında dolar bazında kira geliri elde edebileceğinizi söylesem? Üstelik kiracı bulmakla, tamiratla, bürokratik işlerle falan uğraşmanıza da gerek yok. Kulağa çok hoş geliyor değil mi? Ama doğru. Bugün sizleri ABD gayrimenkul yatırım ortaklıkları (Real Estate Investment Trusts, REITs) ile tanıştıracağım. Bu varlıkların Türkiye’deki muadillerinden önemli farkları var. Öncelikle, kanunen elde ettikleri kira gelirinin %90’ını ortaklarına dağıtıyorlar. İkinci olarak dünyanın rezerv parası olan Dolar bazında kira geliri elde ediyorlar. Üçüncü olarak yatırım için kendi içinde muazzam bir çeşitlilik sunuyorlar. Konut, endüstriyel alan, depo, yurt, veri merkezi, mobil telefon hücre kuleleri gibi çok çeşitli alanlarda uzmanlaşmış milyarlarca dolarlık büyüklüğe ulaşmış alternatifler var.

Neden yurtdışı gayrimenkul yatırımı?

Bloğu kuruluşundan bu yana takip edenler Türkiye’de gayrimenkul yatırımına çok sıcak bakmadığımı anlamışlardır. Bu konudaki düşüncelerimi Ev Almak Bir Yatırım mıdır? başlıklı yazımda ayrıntılı olarak ifade etmiştim. Bana göre doğrudan gayrimenkul alıp kiraya vermek pasif bir yatırım değil. Aksine stresli ve zaman ayırmanız gereken bir süreç. Üstelik ciddi bir sermayeyi önceden biriktirmiş olmanız lazım. Kredi ile finansmanı da çoğu zaman yatırım için aşırı maliyetli. Ayrıca, Türkiye’de bu iş karlı değil çünkü para birimimiz Türk Lirası gerçek anlamda para değil. Ne demek istediğimi merak eden bloğun ilk yazısına bakabilir.

İnsanla uğraşmak dünyanın en zor işi

Keza ipe sapa gelmez insanlarla uğraşmak gayrimenkul kiralama işinin bana göre en can sıkıcı tarafı. Mesela bu hafta bir yazı yazabilmemin sebebi vaktimi bir arsa işine ayırmak zorunda kalmamdı. Bir sanayi sitesinde rahmetli babamdan kalma ufak, çok değerli olmayan bir arsa var. Emlakçının biri beni buldu. İşte satalım olmadı kiraya verelim falan. Bir arkadaşı böyle bir yer arıyormuş. Çok ısrar edince bende ailemin onayını aldıktan sonra açık depolama alanı olarak kiralayalım dedim. En azından yeri belli olur, temiz tutulur falan diye düşündüm. Bölgeyi bilen birine danışıp ortalama kira ücretlerini öğrendim. Yıllık dört beş bin liralık cüzi bir miktar eder dedi. Bende yıllık dört bin önerdim. Ancak emlakçının varlıklı büyük esnaf arkadaşı, fiyatı daha da düşürmeye çalıştı. Ben vazgeçer gibi olunca fiyatta anlaştık.

Neyse emlakçı sözleşmeyi biz hazırlarız dedi. Biz derken kiracıyı kastediyormuş gerçi. Taslağını gönderin imzalanmadan önce bir inceleyeyim dedim. 2 gün sonra biz hazırladık, imzaladık nereye gönderelim diye sordu. 🙂 Neyse gönderdi arkadaş bu sözleşmeyi. Ama oda ne? 70 yaşındaki ortaokul mezunu annemin yıllar önce hazırladığı kira sözleşmelerinin Türkçesi ve imlası açık ara daha iyi. Hadi onu geçtik adam sözleşmeye istediğim üçüncü bir tarafa istediğim fiyata devredebilirim, kiraya verebilirim diye yazmış açıkça. Kira artışı dahil mülk sahibinin lehine hiçbir şey de yok sözleşmede… Bu arkadaşı araştırınca bölgede Koçtaş benzeri büyük bir dükkanı olduğunu gördüm. Bayilik falanda veriyor. Canım sıkıldı. Emlakçıyı arayıp bu ne biçim iş, biz vazgeçtik deyip konuyu kapattım. İlk günden çakallık peşinde koşan adamlar ilerleyen dönemlerde kim bilir ne yapar?

REIT türleri

ABD Kongresi’nin 1960’lı yıllarda tütün vergisi kanuna yaptığı bir ekleme ile yatırımcıların sermayelerini bir araya getirerek gayrimenkul yatırımı yapmalarının önü açıldı. Daha önce bu tarz bir yatırım sadece çok zenginlerin büyük finansal aracılar ile yapabildikleri bir ayrıcalıktı. REIT aslında belli şartları taşıyan bir şirket. Örneğin REIT olabilmek için toplam varlıların %75’inin gayrimenkul, nakit veya ABD Hazine tahvillerine yatırılmış olması, brüt gelirinin en az %75’inin gayrimenkul kira vb. gelirlerden oluşması, gelirlerinin en az %90’ını kar payı olarak dağıtması ve 5 yada daha az kişinin şirketin %50’sinden fazlasına sahip olmaması gibi şartların yerine getirilmesi gerekiyor. Varlık tipine göre de üç farklı REIT türü olduğunu söyleyebiliriz: (1) gayrimenkul, (2) ipotekli konut kredisi ve (3) hibrid. İlk seçenekte sermaye sadece gayrimenkule yatırılıp elde edilen kira geliri paylaşılıyor. İkinci tip REIT, ipotekli konut kredisi bono ve tahvillerine yatırım yapıp elde ettiği geliri paylaşıyor. Üçüncüsünde ise bu iki tip gayrimenkul yatırımı da içeriliyor.

Nasıl alınıp satılıyorlar?

ABD gayrimenkul yatırım ortaklıkları borsada ve tezgahüstü piyasalarda işlem görebilirler. Ya da özel mülkiyet olarak faaliyet gösterebilirler. Organize piyasalarda işlem gören REIT’leri normal bir hisse senedi gibi alıp satabiliriz. 🙂 Tabi doğrudan bu varlıklara yatırım yapmayıp, bu varlıkları içeren ETF’ler de satın alabiliriz. Bu yöntem ile REIT araştırıp seçmek zorunda da kalmazsınız.

Getirileri ne kadar?

Yatırımcılar açısından REIT’ler esasen bir nakit akışı yaratma yani gelir yaratma aracıdır. Her yüksek nakit akışı sağlayan varlık gibi değerlenme potansiyeli sınırlıdır. Diyelim emekli oldunuz veya iş hayatına ara verdiniz. Gelire ihtiyaç duyuyorsunuz. Bu varlık sınıfını gelir yaratma amacıyla portföyünüze dahil edebilirsiniz. Ancak, gelire ihtiyacınız yoksa ve portföyünüzü büyütmek istiyorsanız bu varlık sınıfına çok fazla ağırlık vermek iyi olmayabilir. Peki ne kadar kar payı dağıtıyorlar? Bu sorunun cevabını araştırdığımda %1’den %8’e kadar kar payı dağıtan REIT’lerle karşılaştım. Mesela Iron Mountain veri merkezi işine yoğunlaşmış ve %6,15 kar payı dağıtıyor. 24 bin çalışanı ve 50 ülkede 1.450 civarında depolama tesisi var. W. P Carey bir başka yüksek getirili REIT. 1.243 tane kiralanabilir gayrimenkulu olan bu şirket %5,6 oranında kar payı dağıtmış. Physicians Realty Trust sağlık sektörüne yönelik gayrimenkul kiralama işine odaklanmış bir şirket. İnternet sitesine göre %4,81 oranında kar payı dağıtmış.

Nasıl analiz ediyoruz?

Hisse senedi gibi borsada alınıp satılsalar da hisse senedi değiller. Bu yüzden fiyat-kazanç oranı gibi göstergelere bakarak analiz yapılamıyor. Gelir tablosuna bakarak operasyonlardan elde edilen fonları (funds from operations) hesaplamanız gerekiyor. Dipnotlarda bu rakamın yer alması şartı da var. Genel olarak net kara (net income) amortismanı geri ekliyorsunuz. Bu rakamdan amorti edilebilir gayrimenkullerin satışından elde edilen değer artışını (gains on depreciable property sales) çıkarıyorsunuz. Ancak, daha sağlıklı olması için sermaye harcamalarına göre ayarlamanız gerekiyor. En azından profesyonel REIT analistleri bu şekilde yapıyormuş diyelim. 🙂 Şirketin piyasa değerini bu rakama böldüğünüzde yatırımınızı kaç yılda geri alabileceğinizi hesaplayabilirsiniz. Yani bu rakamları hesaplayıp alternatifleri karşılaştırabilirsiniz. Yada bu işlere hiç bulaşmayıp bir tane REIT ETF’si alarak yurtdışı gayrimenkul yatırımı yapabilirsiniz. 🙂 Örneğin Vanguard Real Estate ETF (VNQ) son 5 yılda ortalama yıllık %6,1 getiri sağlamış. Nakit akışı ise %3,5.

Riskleri neler?

Gayrimenkul sektörü piyasa faiz oranlarındaki değişimlerden etkilenir. Yani faizler yukarı çıkarsa gayrimenkul fiyatları düşer. Faizler düşerse gayrimenkul değerlenir. Doğal olarak REIT’lerin fiyatları da faiz oranlarından etkileniyor. Örneğin faizler yükselirse yatırımcılar daha az riskli ABD hazine tahvillerine yönelebilir. İyi yönetilmeyen şirketlerinde getirisi düşük olabilir veya batabilir. Vergi açısından da normal hisse senetlerinden farklı işlem görüyorlar. ABD vatandaşları için dağıttıkları kar payları sıradan gelir vergisi oranlarına tabi. Yani dezavantajlı. Tabi bizim açımızdan kar payları %20 vergiye tabi gözüküyor. Ancak bu konuyu henüz çok araştırmadığımı da belirteyim.

Sonuç olarak

Yurtdışı gayrimenkul yatırımı yapmak isteyenler için REIT’ler güzel bir alternatif. Doğrudan alabileceğiniz gibi ETF’ler yoluyla da satın alabilirsiniz. Bu alternatif yatırım araçlarını uzun süredir incelemeyi istiyordum. Ancak elim yeni gitti. Araştırmaya devam edeceğim. Zira finansal özgürlük portföyümü yurtdışı gayrimenkul yatırımı ile çeşitlendirme imkânı sunuyorlar. Ayrıca, Eurobond‘a alternatif olabilecek bir nakit akışı sağlama potansiyelleri var. Bu yazıda yaptığım araştırmadan edindiğim ilk bilgileri sizlerle paylaştım. Umarım ilginizi çekmiştir.

Bir sonraki yazıda görüşmek üzere sağlıcakla kalın.

Copyright secured by Digiprove © 2021 Pintidegiltutumluyum