Ev Almak Bir Yatırım mıdır?

Her Türk vatandaşının hayali oturduğu evin sahibi olmaktır. Hali vakti yerinde olan aileler ise bazen oturdukları evin haricinde kiraya vermek amacıyla yeni evler satın alıyorlar. Özellikle kadınların ev sahibi olmayı karlı bir yatırım olarak gördüklerini gözlemledim. Bordro mahkumları için ev sahibi olmak, hayat boyu elde edecekleri gelirin önemli bir kısmını buraya aktarmak anlamına da geliyor. Bu nedenle, bir bordro mahkumu için ev sahibi olma konusunda yanlış bir kararın yaşam standardına negatif etkisi hayat boyu sürebilir. O halde soruyu soralım: Ev almak bir yatırım mıdır? Cevabı hemen vereyim: Eğer oturmak için alıyorsanız bana göre yatırım değildir. Kiraya vermek amacıyla alıyorsanız evet bir yatırımdır. Ancak iyi bir yatırım mıdır? Belli şartlar altında evet iyi bir yatırım olabilir. Peki bu şartlar nelerdir?     

Oturmak için ev satın almak

Barınma ihtiyacı temel bir ihtiyaçtır. Oturduğumuz ev barınma ihtiyacını karşılar. Oturduğumuz evi kiralayabiliriz yada satın alabiliriz. Satın aldığımızda barınma ihtiyacımızı karşılamış oluruz ama oturduğumuz ev bize nakit akışı sağlamaz. Tam tersine, aidat, bakım onarım gideri, vergi vb. harcamalara neden olur. Yani nakit çıkışına neden olur. Bu yüzden benim bakış açıma göre oturduğunuz ev bir yatırım değildir. Karşı argüman olarak genellikle ‘kira ödemiyoruz ama‘ yanıtı gelir. Bu argümana benim cevabım ise fırsat maliyetidir. Ev satın almanın bir fırsat maliyeti vardır. Örneğin, ev satın almak yerine paranızı mevduata yatırsaydınız faiz geliri elde edecektiniz. Ev satın alma seçimi yaparak bu alternatif gelirden mahrum kaldınız. Ayrıca, alternatif yatırım araçlarının getiri oranlarıyla ilgili yazımda Türkiye’de ev fiyatlarının dolar bazında yıllık %3,6 düştüğünü hesaplamıştım.

Ev sahibi olmanın faydaları

Yanlış anlaşılmasın. Oturduğunuz evi satın almayın demiyorum. Ben de kendi evimde oturuyorum. Oturduğunuz evin sahibi olmak size huzur ve mutluluk sağlayabilir. En basitinden sorunlu bir ev sahibinin çenesine katlanmanıza gerek kalmaz. Dilediğiniz şekilde tadilat yaptırabilirsiniz. Zevkinize göre dayayıp döşeyebilirsiniz. Ayrıca, sosyal güvenlik sisteminin zayıf olduğu ülkelerde oturduğunuz evin sahibi olmak bir tür sosyal güvence olarak görülür. Allah korusun işsiz kalırsanız ve acil durum bütçeniz yoksa gelecek ay kirayı nasıl ödeyeceğim derdine düşmezsiniz. Ev sahibi olmak, yüksek enflasyonun olduğu ekonomilerde tasarrufların enflasyondan korunması için bir araç olarak da görülür. Gerçekten de yapılan araştırmalar konut fiyatlarının enflasyonu geriden de olsa takip ettiğini gösteriyor.

Oturmak için ev satın almak karlı mıdır?

Bu sorunun yanıtı evin değerine ve sizin bu evi satın almak için ne kadar ödediğinize bağlıdır. Nakit akışı sağlamayan bir varlığın değerini tahmin etmek güçtür. Göreli bir değerleme yapılabilir. Yani aynı coğrafi bölgede benzer özellikte evlerin fiyatına bakılarak bir değer biçilebilir. Ancak, göreli değerleme de her zaman iyi bir sonuç vermeyebilir.

Son on yılda aşırı değerli TL’sı ve çok düşük faiz oranları hane halkının borçlanma kapasitesini çok artırdı. Halkımız da bu imkanı oturmak veya kiraya vermek için ev alarak kullandı. Sonuç, ev fiyatlarının sürekli ve enflasyonun üzerinde artması ile gayri menkul balonunun şişmesi oldu. Son iki yıldır ev fiyatları reel anlamda çöktü. Evler dolar bazında %30-40 oranında değer kaybetti. Bu oranda bir değer kaybını, bekleyerek telafi etmek mümkün değil. Çünkü konunun birde fırsat maliyeti var. Ama üzülmeyin, yalnız değilsiniz. Ben dahil yakın zamanda ev alan herkes kötü ekonomi yönetiminin bir sonucu olan 2018 döviz şokunun mağduru oldu.

Peşin para ile

Oturduğunuz evi peşin para ile satın alabilirsiniz. Borca girmemiş ve gelecekteki gelirinizi bugün harcamamış olursunuz. Ancak, daha önce ifade ettiğim gibi yaptığınız seçimin bir alternatif maliyeti var. Şimdi bu maliyeti somutlaştıralım: Diyelim peşin para ile 100 bin dolarlık bir ev aldınız. Hesap kitabı neden dolarla yaptığımı bloğun ilk yazısında açıklamıştım. Bu meblağ bugünkü kurla (5,74 TL/$) 574 bin TL yapıyor. Türkiye şartlarında risksiz yatırım aracı alarak T.C. Hazine ve Maliye Bakanlığı’nın çıkardığı 10 yıllık Eurobond‘u esas alalım. 16 Eylül 2019 tarihi itibarıyla 26/04/2029 vadeli Eurobond‘un yıllık getiri oranı ise %7,1. Yani evi satın alarak 100.000$ * 0,071 = 7.100$’lık yıllık gelirden vazgeçmiş oldunuz. 7.100$ ise 7.100 * 5,74 = 40.754 TL ediyor. Yani ayda 3.396 TL.

Oturduğunuz evi bugün aylık 3.396 TL’dan daha fazla kiraya verebiliyorsanız adil bir alışveriş yapmış olma ihtimaliniz var. İhtimaliniz var diyorum çünkü kira geliri vergiye tabi. Evin vergisi ve bakım-onarım masrafları da kiracıya değil ev sahibine ait. Ayrıca, belli dönemler kiracı buluncaya kadar ev boş kalacak. Eurobond’ta bu masraf kalemleri yok… Ev fiyatları ise uzun vadede genellikle enflasyon oranı kadar artar. Yani evin dolar bazında fiyatı çok fazla değişmez.

Alternatif maliyeti etkileyen diğer unsurlar

Evin satış fiyatı ne kadar yüksek olursa alternatif maliyet o kadar yüksek olur. Özellikle, evin metrekaresi büyüdükçe satış fiyatı genellikle potansiyel kira gelirinden daha fazla oluyor. Kira gelirleri ile fiyatlar yeni gelişen bölgelerde de uyumsuzdur. Yani çok ucuza kirada oturmak varken alternatif maliyete katlanıp satın almış olursunuz. Bir de son on yılda ortaya çıkan ‘rezidans’ olgusu ve fahiş aidat meselesi var. Çok yüksek aidata sahip bir siteden yada ‘rezidans’tan ev aldıysanız, geçmiş olsun. Bu işten karlı çıkma olasılığınız pek yok. Tabi satın aldığınız şirket yada müteahhit size evin ne kadar değerleneceğini, konutun uzun vadede asla zarar ettirmediğini falan söyleyecektir. Madem o kadar karlı, bu firmalar niye yaptıkları evleri kendileri kiraya vermiyor, değerlendikten sonra satmıyor diye kendinize sormakta fayda var. Sonuç olarak bu firmaların tek amacı kar etmek. Niye daha yüksek kar fırsatını geri tepiyorlar da bu harika yatırım imkanını size veriyorlar?

Konut kredisi ile

Ev satın alırken başvurabileceğiniz diğer seçenek borçlanmak. Yani konut kredisi. Belli bir miktar peşinat ödediğinizi ve kalan miktar için 5 yıllık konut kredisi çektiğinizi varsayalım. Krediyi TL üzerinden ve sabit faiz ödemeli aldığınızı varsayıyorum. Ödediğiniz peşinatın bir fırsat maliyeti var. Yukarıda ki örnekte izah ettiğim gibi hesaplayabilirsiniz. Kredi tarafında ise kredi faizi oranı ve gelecekte gerçekleşecek enflasyon oranı önemli. Eğer enflasyonun çok üzerinde bir reel faiz ödüyorsanız ve enflasyon da bankanın öngördüğü şekilde gelişirse çok da kazançlı bir alışveriş yapmamış olursunuz. Ancak, kredi geri ödemeleriniz esnasında enflasyonda beklenmedik ve yüksek bir artış olursa yüksek enflasyon sizin yararınıza bankanın zararına çalışır. Yani maaşlarınız enflasyon oranında artar ama kredi geri ödemeleriniz sabit kalır. Enflasyon reel anlamda borcunuzu azaltır ve banka bu sözleşmeden zarar eder. Enflasyonda ki beklenmeyen artış oranı ve borç/peşinat oranı ne kadar yüksek olursa bu etki daha fazla sizin yararınıza olur. Tabi bu büyük bir kumar.

Kamu bankalarının konut kredisi

Bu yazıyı yazarken kamu bankaları vadeli mevduat faizlerinden bile ucuz şekilde konut kredisi vermeye zorlanmıştı. İşler piyasaya kalsaydı böyle bir durum ortaya çıkamazdı. Çünkü bankalar karlı bir şekilde faaliyet gösterebilmek için topladıkları paranın üzerine kendi gider ve karlarını ekleyerek kredi vereceklerdi. O halde kamu bankaları siyasi bir kararla zarar etmekle görevlendirildiler. Bu yapay düşük faizlerle kredi çekip konut alanların maliyeti düşmüş olacaktır. Bu krediyi kullanarak satılan evlerin maliyetinin bir kısmını da diğer 82 milyon insan ceplerinden ödemiş olacak. Etik mi? Bana göre değil. Hükümet bu siyasi tercihiyle, asgari ücretlinin ödediği verginin yani asgari ücretlinin çocuğunun rızkını, nispeten varlıklı ve hatta 2’nci ve 3’ncü evini alanların cebine koymuş olacak. Gelir dağılımı zengin ve varlıklı insanların lehine daha fazla bozulacak. Bir de arbitraj ihtimali var: Bu krediyi çekip, daha yüksek mevduat faizine yatırıp aradaki fark cebe atılabilir. Bunu yapanların da olacağını tahmin ediyorum.

Yani oturmak için ev alalım mı?

Barınma temel bir ihtiyaç ve bu ihtiyacı karşılamak için tabi ki ev alınır. Bununla birlikte, oturmak için alınan ev bana göre bir yatırım değildir. Ev fiyatlarının sürekli artacağı inancı da doğru değildir. Dikkat etmeniz gereken nokta evi satın alırken evin değerinin çok üzerinde bir fiyat ödememektir. Evin değerini tahmin ederken benzer konutların satış fiyatlarına bakabilirsiniz. Ancak bu karşılaştırmaya da çok güvenmeyin. Eğer bir gayri menkul balonu varsa emsal için baktığınız evlerin satış fiyatları da gerçek değerlerinin çok üzerinde olabilir. Bu durumda, yatırım amacıyla yani kiraya vermek amacıyla ev aldığınızı var sayabilirsiniz. Bu yatırımın değerini belirlemek için risksiz bir yatırım aracı ile karşılaştırmanız gerekiyor. Paranızı Eurobond’a yatırsaydınız ne kazanıyorsunuz bir bakın. Evin giderlerini de (vergi, bakım-onarım, aidat gibi) hesaba katın. Eğer aradaki fark sizin için makul ise istediğiniz evi gönül rahatlığı ile satın alabilirsiniz. Sonuç olarak, sizi mutlu eden bir şey için daha fazla para ödemekte bir sakınca yok.